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一、功能及要求：
本项目为长沙市城区排水事务中心机关物业管理服务项目采购，长沙市城区排水事务中心位于开福区芙蓉北路199号，占地面积约16250平方米，建筑总面积约9234平方米，其中中心办公楼共6层，办公楼建筑面积5610平方米，室内公共区域面积2715平方米（包括48间办公室、4间会议室、1间实操室）；宿舍楼共4层，建筑面积1232平方米，室内公共区域面积732平方米；食堂共2层，建筑面积1160平方米，室内公共区域面积785平方米；停车棚900平方米；绿化面积6926平方米；室外保洁区域面积7016平方米。
二、相关标准：须符合相关的国家标准及招标文件的要求。
三、技术规格：（一）项目内容（本项目包括院内办公区域和生活区域及所有概况内容）
1、负责院内门卫、传达及治安保卫：
（1）24小时门卫值班。
（2）传达室的收发工作。
（3）24小时保安护卫和安防值班及公共秩序的管理。
2、负责公共部分的清洁卫生及绿化管理:
（1）公共场地、场所、中心办公楼内的卫生清洁服务，包括指定的办公室、公共场所楼道、通道、卫生间、外墙、屋面等公共部位,每日清洁维护不少于4次，公共区域玻璃维护每年不少于6次。
（2）公共洗手间的厕纸、洗手液、擦手纸的检查、更换。
（3）公共办公区域及生活区域内垃圾收集、清运、转运。
（4）公共场所、楼道、通道等公共部位的四害消杀。
（5）室外绿化及园林景观日常管养，包括修剪施肥、浇水、杀虫及补种绿化。
3、负责对公共设施的检查、日常维修，由招标人提供维修所需配件，由中标人负责维修：
（1）公共区域水龙头、阀门、灯泡、灯管、开关、水管维修、更换；
（2）公共区域的地面、墙面维护；
（3）卫生间洁具、照明灯具、排风扇、给排水管道维护；
（4）电源转换开关箱维护；
（5）开关、灯具维修更换；
4、负责院内垃圾站的清运、维护、修缮。
5、负责中心院内的四害消杀服务。
6、根据采购人需要配合采购人做好会务和重要接待工作，包括会场打扫、布置等。
7、中标人根据采购人需求派遣员工提供临时用工服务，具体人员及用工量以《派工单》为准，采购人按工时结算劳动报酬。
8、中标人需对中心机关一楼大厅、一至五楼会议室、前坪花园的绿色植物进行保养维护，定期更换。
9、中标人应根据采购人要求提供服务区域内的零星维修服务，不单独收取费用。（零星服务项目详见附件）
（二）有关事项说明
1、中标人应树立“业主至上，服务第一”的思想，为招标人创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。物业管理服务须达到招标文件、委托管理合同设定有关要求。招标人定期对各品目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，采购人可要求中标人限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担损失并赔偿违约责任。
2、招标人为中标人提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同里约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由中标人免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后10天内交给中标人，合同终止后
10天内交回招标人。招标人为中标人提供员工宿舍。
3、中标人在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。
4、根据招标人需求，中标人应积极为招标人（业主）提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取；中标人应无条件配合招标人对院内的管理活动。
5、因中标人管理不善导致招标人（业主）财产受损或人身伤害的，中标人应给予赔偿并承担相应的法律责任。
6、在合同执行期间，中标人须接受招标人以及有关行政主管部门的监管。
7、中标人应加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露招标人（业主）有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。
8、投标人在投标报价时，除对物业服务费用组成要求进行报价外，还要根据对各品目所列出的管理项目和服务要求分明细报价（如：人工成本、安保费用、绿化费用、保洁费用、管理佣金、税率、杂费等）。
9、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由中标人视各工种情况予以购买。
10、本项目的物业服务质量考核，招标人将根据各品目的实际情况在与中标人签订合同时一并签定《物业监管考评办法》。
11、投标人可自行对项目现场及周围环境进行踏勘，采购人不承担供应商踏勘现场所发生的任何费用、责任和风险，踏勘期间发生的意外由投标人自行负责。
12、如遇投标人单位发生机构改革等不可预见事件，原合同自然终止。
（三）物业服务档案
中标人按物业服务有关要求建立健全各品目的物业服务档案、相关信息（电子文档、书面文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,中标人必须向招标人移交其使用的办公用房、管理用房、设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于招标人的办公用品和生产、维修等工具。因中标人的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，中标人应予赔偿，并承担法律责任。
（四）人员配备、培训与管理
1、人数配备不得低于11人，各岗位人员分布可由中标人根据岗位要求自行调整，但不得低于总人数要求。
2、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
3、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于招标人。
4、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，中级以上职称，有丰富的行政机关物业服务经验。
5、根据长沙市城区排水事务中心机关院内停车场地的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。
6、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由中标人负责。
7、安保人员年龄应低于50周岁以下，身高不低于170厘米，高中以上文化程度，应提供安保人员培训证、上岗证，退伍军人优先；保洁人员年龄在55周岁以下；专技人员提供相应岗位的专业资格证书和上岗证书；以上人员均须提供
个人健康证明和无犯罪记录证明。
8、中标人进场后，人员配置可根据各项目的实际情况对各岗位人员可进行适当调整，但不得低于投标文件承诺的总人员标准。
四、交付时间和地点：1、服务时间：管理期限为2025年7月至2028年7月（共3年），合同每年一签。
2、服务地点：采购人指定地点。
五、服务标准：满足采购需求及采购合同第五章“合同专用条款”中相关要求。
六、验收标准：1、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，必须符合国家和行业的有关规定和标准，验收报告作为申请付款的凭证之一；
2、验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测,如为中标人原因造成的，由中标人承担检测费用；否则，由采购人承担。
3、项目验收由采购方负责组织，为每季度进行一次。验收不合格，由中标人返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由成交人承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由中标人承担。
4、验收合格后，中标人应将有关的全部资料，包括全部有关技术文件、资料、验收报告等文档汇集成册交付给采购人。
5、考核细则（详见附件采购需求）
七、其他要求：详见附件采购需求。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
